Sei alla ricerca di un modo alternativo per investire nel settore immobiliare?
Se hai considerato il crowdfunding immobiliare come una potenziale opzione, sei nel posto giusto.
Questo metodo di investimento sta diventando sempre più popolare tra le persone che vogliono accedere a progetti commerciali di alto valore pur non avendo il tempo, i capitali necessari e l’esperienza necessaria.
Non solo fornisce una diversificazione, ma offre anche rendimenti interessanti che possono essere significativamente più alti rispetto agli investimenti tradizionali come azioni e obbligazioni.
Inoltre questo mercato in Italia è in costante crescita e in questo 2022 c’è stata un’ulteriore accelerata, come indicato su un articolo de il sole 24 ore.
In questo articolo daremo un’occhiata a cosa sia esattamente il crowdfunding immobiliare ed esploreremo alcune delle migliori piattaforme disponibili oggi, in modo che tu possa prendere una decisione informata sull’investimento in questa classe di attività.
Come investire nel crowdfunding immobiliare
I passi da fare per investire nel crowdfunding immobiliare sono:
- Registrarsi ad una piattaforma
- Ricercare il progetto adatto a noi
- Effettuare l’investimento
- Controllare l’andamento e riscuotere le rendite
- Vendere o attendere la conclusione
Registrarsi ad una piattaforma
Tutti i siti di crowdfunding sono ovviamente raggiungibili tramite internet e questo fa si che la nostra possibilità di scelta sia davvero ampia.
Più avanti in questo articolo andremo a vedere la lista delle migliori società di crowdfunding immobiliare e capiremo quali sono le caratteristiche che le distinguono.
I passaggi per registrarsi ad ognuna di esse sono molto simili e sono i seguenti:
- Collegarsi al sito
- Effettuare la registrazione
- Effettuare la verifica dell’identità
- Depositare i capitali
Collegarsi al sito
Possiamo effettuare una ricerca su Google o utilizzare i suggerimenti che trovi in questa guida, per avere un’idea di quali siti visitare.
Quasi tutti sono in italiano, ma accertati di questa cosa se per te l’inglese è un ostacolo.
Una volta arrivato all’home page troverai nel menu il alto un pulsante con scritto “Registrati“. Qui sotto vedi un esempio preso da uno dei siti che andremo a vedere in dettaglio dopo.
Premilo e verrai portato alla sezione successiva.
Effettuare la registrazione
La registrazione è un processo davvero veloce in quanto vengono chiesti solamente pochi dati base, come nome, cognome, indirizzo mail e password.
Una volta fatto questo, però, non saremo ancora attivi per poter investire. Difatti saremo costretti ad inviare molti più dati personali, come vedremo al prossimo passaggio.
Effettuare la verifica dell’identità
Per motivi legali e di tutela, ogni utente registrato per poter operare deve verificare la propria identità.
Ciò significa che dovremo inviare una foto fronte e retro di un documento ed effettuare un selfie per confermare che siamo davvero noi.
Questa procedura, in base al traffico presente, può essere immediata o richiedere qualche giorno lavorativo.
Per esperienza dico di mettere in conto circa 8 ore, non mi è mai capitato di dover attendere di più e spesso bastavano pochi minuti.
Depositare i capitali
Il deposito dei capitali può avvenire tramite bonifico bancario che è accettato da tutte le piattaforme e permette di abbattere anche i costi di versamento.
In alternativa se siamo di fretta possiamo usare il bonifico istantaneo oppure la carta di credito o di debito, cosa che potrebbe farci incorrere in costi aggiuntivi, in base a quale società stiamo utilizzando.
Fai attenzione all’investimento minimo di ogni piattaforma, altrimenti potresti essere costretto a depositare due volte per raggiungere quella soglia.
Ricercare il progetto adatto a noi
Ora che siamo pronti ad operare, dobbiamo aprire la lista dei progetti immobiliari attivi e analizzarli uno ad uno.
Possiamo anche utilizzare dei filtri (rendimento, settore, privati, imprese ecc.) per poterci aiutare a comprendere al meglio la reale offerta presente al momento.
Quando abbiamo letto tutta la documentazione e abbiamo le idee chiare, possiamo fare il passo successivo.
Effettuare l’investimento
Una volta individuato il progetto di nostro interesse, questa fase diventa veloce quanto un click.
Difatti basta inserire l’importo che vogliamo investire nel mercato immobiliare e confermando avremo già effettuato l’acquisto delle quote.
Le due cose alle quali prestare attenzione sono:
- tempismo
- investimento minimo
Tempismo
I progetti in arrivo vengono anticipati per tempo e se sono interessanti rischiano di andare sold-out in poche ore.
Quindi se quell’affare ci interessa davvero, dobbiamo arrivare preparati e metterci un promemoria qualche minuto prima per evitare di rimanere a mani vuote.
Investimento minimo
Ogni piattaforma ha un importo minimo che può essere investito in un singolo progetto. Prima di fare delle riflessioni bisogna capire qual è questa cifra per non essere impossibilitati ad efferrutare l’acquisto.
Controllare l’andamento e riscuotere le rendite
In base al progetto e alla società di crowdfunding immobiliare che abbiamo utilizzato per investire, riceveremo più o meno comunicazioni.
Solitamente attendiamoci una mail quando viene inviato un pagamento e qualche mail su eventuali imprevisti, che si spera non capitino mai.
Dobbiamo lasciare abbastanza correre tutto in maniera automatica per far si che questa rendita sia davvero passiva, ma non dobbiamo allentare troppo la presa.
Continuiamo a controllare che i pagamenti arrivino sempre e siano corretti e puntuali ed analizziamo tutto quello che ci viene riportato dagli aggiornamenti.
Una volta al mese fare un controllo che tutto stia andando bene è fondamentale per rimanere aggiornati sullo stati di avanzamento senza diventare schiavi degli aggiornamenti quotidiani.
Vendere o attendere la conclusione
Il momento dell’incasso è quello che tutti gli investitori in immobili attendono con più ansia, sia usando il real estate crowdfunding che le classiche transazioni di compravendita.
Ci sono diverse opportunità che possiamo cogliete lungo la strada per massimizzare il rendimento del capitale e minimizzare il rischio.
Una delle più importanti, se non siamo certi di voler mantenere vincolato l’investimento per tutto il tempo necessario, è quello di utilizzare una piattaforma di crowdfunding immobiliare che offra la possibilità di fare compravendita sul mercato secondario.
In questo modo potremo liquidare delle quote facilmente, in base alle nostre necessità o nel caso iniziassimo a sentire odore di crisi nel mercato immobiliare.
In base alla situazione potrebbe anche essere sensato incassare anticipatamente una perdita minima, piuttosto che andare a rischiare tutti i soldi.
Se attendiamo la conclusione, e tutto andrà a buon fine, otterremo quello che era stato promesso ad ogni investitore. Sto parlando della restituzione in toto del capitale e del pagamento degli interessi.
In questo caso il funzionamento può variare in base ai progetti e alle piattaforme utilizzate.
Difatti potremmo avere la possibilità di scegliere tra:
- pagamento immediato della rendita
- pagamento periodico
- pagamento posticipato
La differenza tra queste tre sta nel fatto che riceveremo i soldi dei guadagni in periodi diversi.
O immediatamente, oppure mensilmente da inizio fino a fine progetto, oppure tutto alla fine.
Il capitale, ovviamente, ci verrà restituito sempre e comunque quando verrà fatta l’exit del progetto.
La soluzione che preferisco, per come sono fatto, è di scegliere un rendimento periodico di modo da avere un flusso di cassa minore ma costante nel tempo.
Dove investire nel crowdfunding immobiliare
Le piattaforme più famose per investire nel crowdfunding immobiliare sono:
- Reinvest24
- Walliance
- Re Lender
- Recrowd
- Trusters
- Housers
- Concrete Investing
- ISIcrowd
- Rendimentoetico
Reinvest24
Investimento minimo: 100€
Questa piattaforma fondata nel 2017 offre la possibilità di investire con il lending crowdfunding immobiliare.
Come per le altre piattaforme che andremo a vedere, ci sarà una raccolta fondi presso tutti gli utenti iscritti e una volta raggiunta la quota prestabilita, inizieranno i lavori.
Per l’investimento potremo scegliere tra due canali principali, ovvero il mercato primario ed il mercato secondario, come spiegato nella recensione di Reinvest24.
Il primario conterrà tutti i progetti immobiliari lanciati dalla piattaforma che saranno disponibili fino al raggiungimento della soglia minima.
Il mercato secondario permetterà la compravendita delle quote di investimento tra tutti gli utenti iscritti.
In questo modo abbiamo degli asset molto più liquidi che possiamo cedere in caso di necessità senza per forza dover attendere la scadenza del progetto.
Walliance
Investimento minimo: 500€
Walliance è una delle piattaforme di crowdfunding immobiliare più popolare al momento, in quando l’azienda sta spendendo molto in pubblicità per apparire in più luoghi possibili (televisione e YouTube in particolare).
In questo modo, oltre che a promuoversi, sta anche facendo conoscere a molte persone questo tipo di raccolta fondi, e questo può far avvicinare al lending crowdfunding immobiliare molti investitori.
Come possiamo vedere dall’immagine qui sopra, ha finanziato 46 progetti immobiliari con un investimento di oltre 85 milioni di euro e un rendimento di quasi 28 milioni per gli utenti che hanno partecipato.
Andando ad approfondire come funziona Walliance vediamo che non permette lo scambio sul mercato secondario, di conseguenza dovremo attendere lo scadere del progetto per riavere i capitali investiti.
Nel frattempo, chiaramente, continueremo a ricevere mensilmente la quota di interesse concordato.
Re Lender
Investimento minimo: 50€
Questa azienda italiana è nata nel 2017 e ha sede a Milano e opera nel lending crowdfunding immobiliare in maniera leggermente diversa dagli altri.
Difatti si occupa di progetti di riconversione immobiliare di 6 tipi:
- industriale
- urbana
- immobiliare
- digitale
- ecologica
- corporate delle PMI
Il rendimento medio di tutti i progetti ottenuto finora è del’8% (fonte il loro sito ufficiale) e hanno avuto un progetto che è andato in default, dove quindi c’è stato un fallimento e gli investimenti sono stati messi a rischio.
Tra le varie funzionalità di ReLender, abbiamo la possibilità di comprare e rivendere le proprie quote sul mercato secondario, per poter avere liquidità in caso di necessità, senza dover attendere il termine del progetto.
Recrowd
Investimento minimo: 250€
Il funzionamento di questa piattaforma di crowdfunding immobiliare è simile alle altre, ovvero gli investitori del mattone possono trovare progetti nei quali investire in maniera semplice cogliendo delle buone opportunità.
In questo caso possiamo vedere dall’immagine qui sopra come siano presenti molti progetti, in situazioni diverse (Disponibili, Finanziati o novità in arrivo).
Ciò vuol dire che c’è un grande ricambio e potremo trovare un progetto di nostro interesse a partire da 250€, anche se alcuno possono richiedere cifre personalizzate superiori.
Difatti le imprese di costruzione possono concordare, con i siti, dei termini diversi in base all’entità del finanziamento che si chiede.
Nell’immagine sopra vediamo come l’immobile KING abbia un investimento minimo di 50.000€
Trusters
Investimento minimo: 100€
Questa è l’unica azienda, tra quelle prese in esame, che salva i dati dei contratti e dei finanziamenti su blockchain.
Questo ci permetterà di consultarli senza alcun problema e di averli al sicuro (sempre che sia gestita in maniera decentralizzata).
Se si vuole fare un passo in più nella direzione degli investimenti immobiliari, c’è la possibilità di diventare Truster PRO. Questo è possibile solamente alle persone iscritte al sito che successivamente contattano il servizio clienti per richiedere l’approvazione.
Una volta diventati tali, avremo diritto a formazione personalizzata, notizie in anteprima e sconti su servizi selezionati.
Questa piattaforma è stata l’unica della quale ho trovato diverse opinioni negative inerenti a mancate risposte o mancati pagamenti, su Google Reviews.
Housers
Investimento minimo: 300€
Housers è stata la prima piattaforma di crowdfunding immobiliare e tutt’ora è una tra le più famose ed utilizzate.
Tra quelle viste in questo articolo è anche l’unica ad applicare una commissione mensile per avere il conto aperto, che corrisponde a 2.5€ al mese.
Per evitare questo costo è sufficiente aver fatto un investimento negli ultimi 12 mesi o avere un saldo positivo su un conto aperto da meno di un anno.
I dettagli che vengono forniti dal sito su ogni singolo immobile sono molti e approfonditi, rispetto alla concorrenza che tende ad enfatizzare di più altre cose, come il rendimento.
Sono presenti progetti a lungo termine (18 mesi o più) e a breve (4 mesi), in questo modo potremo trovare quello che fa al caso nostro senza dover bloccare del capitale per un tempo eccessivo.
Concrete Investing
Investimento minimo: 5.000€
Questa azienda porta il concetto di crowdfunding immobiliare ad un livello più alto, basti vedere l’investimento minimo iniziale.
Stiamo parlando di 5.000€, che non sono alla portata di tutti e possono scoraggiare anche gli investitori con i capitali ma senza esperienza nel settore.
Come vediamo dall’immagine qui sotto il rendimento annuale atteso da questo lending crowdfunding è del 10%.
Attualmente ha molti di capitali investiti, superiore a 45 milioni di euro, su un numero di operazioni relativamente basso, 24.
La scelta di privilegiare la qualità fa si che, probabilmente, si iscrivano solo gli investitori pronti a mettere sul piatto capitali importanti.
Anche la comunicazione è molto più intensa ed approfondita rispetto agli altri portali, con aggiornamenti dettagliati su ogni avanzamento di progetto.
ISIcrowd
Investimento minimo: 50 €
ISIcrowd è la piattaforma di crowdfunding immobiliare più giovane tra tutte quelle prese in esame e lo dimostrano anche i suoi numeri (presi dal loro sito ufficiale) che puoi vedere qui sotto.
Il focus di questa start up è il sud Italia, e consiste nel ristrutturare immobili sempre di più in ambito turistico.
Potremo decidere di essere ricompensati per i nosrti investimenti immobiliari in 3 modalità:
- ROI istantaneo
- ROI dilazionato
- ROI classico
ROI istantaneo
Se investiamo su un progetto con ritorno istantaneo, riceveremo i guadagni subito, non appena sarà raggiunto il limite per iniziare i lavori.
Ovviamente il capitale ti verrà dato indietro a fine lavori, ma gli interessi saranno immediati ed anticipati.
ROI dilazionato
La modalità dilazionata è ottima se vogliamo crearci una rendita mensile ricorrente. Consiste nel ricevere periodicamente i rendimenti dal nostro investimento fino alla exit, quando riavremo il capitale.
ROI classico
Il classico è il solito metodo con il quale si viene ripagati di un investimento nel real estate crowdfunding. Ovvero a fine progetto si ricevono indietro i capitali maggiorati del rendimento ricevuto.
Corsi di formazione
Per tutti gli iscritti, inoltre, è possibile usufruire di corsi di formazione gratuiti creati dalla piattaforma che trattano temi inerenti al crowdfunding immobiliare, agli investimenti, ai rischi collegati e molto altro.
Rendimentoetico
Investimento minimo: 500€
Questa piattaforma di crowdfunding immobiliare ha come valore principale l’essere etica. Esattamente come si può capire dal suo nome.
Ciò significa che non stai solo guadagnando denaro, ma stai anche aiutando a ricostruire delle vite.
Difatti verrà data la possibilità alle persone di rimanere nelle loro case ed evitare il pignoramento. Avranno così il tempo necessario per rimettersi in carreggiata dal punto di vista finanziario con un nuovo inizio che non comporta debiti.
Rendimentoetico offre molti progetti immobiliari con interessi allettanti, difatti tutti i suoi nuovi lanci solitamente vanno sold-out in pochi minuti.
Questo può essere un buon indicatore, ma rende difficile anche il poter partecipare attivamente all’investimento in questa società.
Come vediamo nell’immagine qui sopra, in ogni caso, ci sono continuamente proposte in arrivo ed è presente un timer. In questo modo se siamo davvero interessati, non dovremo fare altro che metterci un promemoria qualche minuto prima e farci trovare pronti.
Cos’è il lending crowdfunding immobiliare
Il lending crowdfunding immobiliare è un’opzione relativamente nuova per gli investitori immobiliari.
Lending (che significa prestito in inglese) sta ad indicare che i nostri capitali sono prestati temporaneamente per una raccolta fondi.
Mettendo insieme piccole somme di denaro da parte di molti individui, possiamo avere un’opportunità per massimizzare i rendimenti riducendo il capitale necessario per iniziare.
Un vantaggio fondamentale di questo approccio è la possibilità di distribuire gli investimenti tra diversi progetti immobiliari e località geografiche, offrendo alle persone un ampio portafoglio di opzioni.
E’ anche uno dei modi che possiamo valutare se vogliamo iniziare ad investire e abbiamo un budget di 10.000 euro.
Quanto rende il crowdfunding immobiliare?
Il rendimento medio reale del crowdfunding immobiliare si attesta attorno al 10%, calcolato andando a prendere i vari rendimenti delle più importanti aziende presenti ora sul mercato.
Di seguito andiamo a vedere il rendimento medio delle principali piattaforme di crowdfunding immobiliare, sempre ricordandoci che i guadagni passati non sono una garanzia per il futuro.
| Piattaforma | Rendimento medio |
|---|---|
| Reinvest24 | 14.8% |
| Walliance | 8,98% |
| Relender | 8% |
| Recrowd | 10% |
| Trusters | 9,5% |
| Housers | 8,54% |
| Concrete Investing | 9,4% |
| ISIcrowd | 11% |
| Rendimentoetico | 10% |
A questo dobbiamo togliere il 26% di tasse, che andiamo a dichiarare noi di persona o che farà la piattaforma se agisce da sostituto d’imposta.
Chi fa da sostituto d’imposta nel crowdfunding immobiliare?
Tutte le aziende aperte in italia possono operare da sostituto d’imposta e di conseguenza prelevare il 26% alla fonte consegnandoci il guadagno netto.
Tra quelle viste finora, le due che lo possono fare sono ReLender e Walliance.
I costi del crowdfunding immobiliare
In base al modello di business di ogni società, ci potranno essere costi e commissioni diverse, per il deposito, per la gestione del conto o per il prelievo.
Andiamo a vedere nel dettaglio tutti i costi delle piattaforme viste finora.
| Piattaforma | Costi vari |
|---|---|
| Reinvest24 | 1% al termine del progetto e 2€ per prelievo |
| Walliance | 0 |
| Relender | 0 |
| Recrowd | 1.1% di ricarica con carta (bonifico gratis) |
| Trusters | 0 |
| Housers | 2.5€ al mese di gestione (per il piano base) |
| Concrete Investing | Tra l’1 e il 3% sul capitale investito |
| ISIcrowd | 0 |
| Rendimentoetico | 0 |
Alcuni sono gratuiti perché scaricano tutte le spese su chi propone i progetti, quindi possono fungere da deterrente.
Mentre nelle piattaforme dove andiamo a pagare, l’azienda costruttrice ha meno costi a proporre il progetto e di conseguenza sceglie una piattaforma piuttosto che un’altra.
Quali sono i rischi del crowdfunding?
Il crowdfunding immobiliare è un’opportunità di investimento interessante, ma ci sono dei rischi da considerare per essere sicuri di non subire perdite inaspettate.
I principali rischi sono:
- Investimento poco liquido
- Costi sottostimati
- Documentazione limitata
- Default dei progetti o della piattaforma
Investimento poco liquido
Uno dei rischi maggiori è l’illiquidità, in quanto può essere difficile vendere rapidamente le quote quando si ha bisogno di denaro.
Per limitare questo pericolo potremmo ricercare una piattaforma che permette di rivendere le proprie quote sul mercato secondario.
Questo facilita lo scambio delle quote e ci permette di rendere l’investimento più liquido.
Costi sottostimati
Ci sono anche costi operativi associati alla gestione e alla detenzione di immobili che possono essere trascurati dai nuovi investitori e che possono sottrarre un potenziale rendimento.
Infine, l’investimento in crowdfunding immobiliare richiede una somma di denaro molto più elevata rispetto a molti altri investimenti e deve essere fatto con attenzione per garantire che i rendimenti siano superiori ai costi.
Come per qualsiasi altro investimento, è importante documentarsi prima di lanciarsi, in modo da essere ben informati su tutti i rischi connessi.
Documentazione limitata
Una piattaforma di lending crowdfunding immobiliare potrebbe fornire agli utenti documenti errati in maniera volontaria o involontaria e questo di potrebbe portare a prendere una decisione errata.
Proprio per questo è necessario studiare attentamente tutto quello che ci viene fornito ed in caso di dubbi andare a chiedere chiarimenti all’azienda.
Se non riceviamo risposta o non siamo soddisfatti di quello che ci è stato detto, dobbiamo valutare seriamente l’idea di non procedere con questo investimento e magari cambiare anche piattaforma da utilizzare.
Default dei progetti o della piattaforma di crowdfunding
Nel caso l’azienda dovesse finire i fondi per eventi inaspettati e non considerati (come il lock down), ci potrebbe essere il rischio di fallimento di un progetto immobiliare o addirittura di tutta la società.
Questa eventualità è remota, se la piattaforma di crowdfunding immobiliare è ben strutturata ed opera in buona fede.
Diventa più probabile se ci troviamo davanti ad un sito che ha l’obiettivo di rubare i soldi agli utenti.
In questo articolo abbiamo visto piattaforme che esistono da diversi anni e si sono sempre comportate correttamente.
Ma del futuro non c’è certezza, quindi bisogna tutelarsi sempre andando ad investire in più aziende così da mitigare il rischio.
Concludendo
Ora che hai capito cos’è il crowdfunding immobiliare puoi finalmente prendere una decisione informata su dove e come investire il tuo denaro.
In questo abbiamo visto tutti i passi necessari da fare per entrare in questo settore e una lista delle piattaforme più popolari per iniziare ad investire.
Chiaramente bisogna agire sempre con prudenza ed investendo solo i soldi che siamo disposti a perdere, ma quando avremo più confidenza si potranno iniziare ad investire in immobili più capitali, magari acquistandoli anche direttamente.
Detto questo, se stai cercando un investimento passivo per diversificare il portafoglio, il crowdfunding immobiliare potrebbe essere la scelta giusta.
Come base di partenza i siti elencati sono molto buoni, ma tieni sempre a mente che (come abbiamo visto prima), esiste sempre la possibilità di perdere il capitale per intero.
Fammi sapere nei commenti cosa ne pensi del settore immobiliare e se hai provato una delle piattaforme di crowdfunding immobiliare descritte in questo articolo e come ti stai trovando (pagano regolarmente, contattano di frequente gli iscritti ecc.).
Infine ricordati che il crowdfunding può essere applicato a molti settori e può essere di tipologie diverse. Proprio come ho scritto nell’articolo che trovi linkato qui sopra.
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